Acentelerin yaptıkları işlemlerden almış oldukları komisyon %10 oranına varan ciddi derecede yüksek rakamlar. Sektöre dair en dikkat çekilmesi gereken konulardan biri de bu acentelerin inşaat firmalarının belirledikleri satış rakamının üzerine %10 bedeli ekleyerek fiyat vermesi. Bu da fiyatları yükseltmekte. 

Fiyatları acentelerin aldığı komisyon ve aracı firmalar yükseltiyor desek de burada ihmal edilmemesi gereken durum sektörü domine edenlerin yine acenteler ve pazarlama firmaları olduğu. Bu firmalar satış yapmak için belli başlı maliyetler katlanmaktadır. Yurtdışında reklam yapmaktan tutun, havaalanlarında stand açmaya, internet reklamlarından, call centerlara ve müşterilerine VIP hizmeti vermek gibi ciddi maliyetlere katlanmaktadırlar. Dolayısıyla buradan elde edilen sonuç her ne kadar fiyatlar yükselse de acente ve pazarlama firmalarının yarattığı katma değerin göz ardı edilmemesidir.

Yaklaşık üç yıldır yabancıların ülkemizden alım yapmalarının bir sonucu olarak yerleşik olanlar zamanla dilimiz öğrenmenin yanında kendi işlerini de yaşadıkları yerin koşullarına göre giderebilme ehliyetine sahip olmaya başladılar. Bunun yabancı vatandaşlar için getirisi herhangi bir gayrimenkul edinme ihtiyacı söz konusu olduğunda aracısız-acentesiz bir şekilde birebir satın alacakları mülklere sahibinden ya da satış ofislerinden ulaşarak %10 komisyonu ödemeden satın almaya başlayan bir karşılığı olmaya başladı.

Yabancılar genellikle alım işlemleri sırasında avukatlardan da danışmanlık hizmeti alıyor. Avukatlar vatandaşlık hizmet bedeli için ortalama 5.000 USD gibi bir bedel alıyor. Bu bile bize gayrimenkul alımıyla birçok sektörün bu işlemlerden kazanç sağladığını göstermekte. Bunun dışında vatandaşlık hizmeti gibi diğer taraflarda ödenen yüksek hizmet bedelleri sektörde genel olarak her şeyin fiyatını artmasına sebep olmakta, inşaat firmalarının dışında ayrı bir yüksek kazanç elde eden sektörler de bulunmaktadır. 

En nihayetinde alım yapan yabancı müşterinin esasında alım yapacağı bedele %10 komisyon, avukatların aldıkları bedel ve bu sektörden diğer kazanç elde edenlerin maliyetleri hesaba eklendiğinde yabancı satışlarındaki konut rakamlarının artmasının önüne geçmek ne yazık ki mümkün olamamakta.

İnşaat maliyetleri hakkında ve konut rakamlarının yükselmesi

İnşaat maliyetleri pandemi süreci ve tedarikten kaynaklı maliyetlerin yükselmesinin konut fiyatlarına yansıması bunun yanı sıra vatandaşlıktan dolayı yabancı satış talebinin de artması son 3 yılda ciddi bir artışa sebep oldu. Konut fiyatları neredeyse 1’e 10 gibi inanılmaz fahiş rakamlara yükseldi. Bu yükseliş aynı oranda kiralara da yansımış durumda.

Ama şunu unutmamak gerekir 3 yıl önce vatandaşlık için alınan gayrimenkullerinin şartlarından biri 3 yıl satılamama şerhi olmasıydı ve bu 3 yıl artık doldu.

Süresi dolan ve vatandaşlığını alan ve gayrimenkule ihtiyacı olmayanlar bu gayrimenkullerini ikinci elden satışa sunacaklardır. Ben bu satışların gerçekleşmesiyle gayrimenkul fiyatlarında bir gerileme olacağını düşünüyorum.

Bana göre inşaat maliyetleri yüksek, ancak konut rakamlarında maliyetlerden bağımsız olarak inanılmaz bir fiyat artışı var ve bu balon bir yerde patlayacaktır.

Gayrimenkul alıcılarının sıfır projeden değil ikinci elleri tercih etmeleri, kentsel dönüşüme giren yerlerden yatırım yapmalarını özellikle tavsiye ediyorum.

Yabancılar gayrimenkul alırken ana arterleri, AVM’leri, ulaşımı kolaylaştıran yakın yerleri ve fiyatında uygun olmasını daha çok tercih ediyorlardı. 250.000 USD alımlarında çoğunlukla toplu konutun olduğu; İstanbul üzerinden örneklersek Esenyurt, Bahçeşehir, Beylikdüzü, Basın Ekspres ve Halkalı gibi toplu konutun olduğu yerleşim yerlerini tercih ettiler.

Yüksek alım gücüne sahip olanlar ise Vadi İstanbul, Nişantaşı, Şişli gibi şehir merkezine yakın yerleri tercih ettiler. 

Yeni alınan karar ile yabancıların gayrimenkul alımlarında 250.000 USD rakamının 400.000 USD’ye çıkması ile 400.000 USD değerinde rakamlarda olan merkeze yakın mülkler ve kira amortismanına bakarak yeni tercih sebepleri olacaktır.

Ayrıca vatandaşlığın yükselmesi ile birlikte 75 bin dolardan büyükşehirlerde yabancılar oturum müsaadesi için ikamet alabilmekte. Şu halde 75 bin dolardan 400 bin dolara kadar mülk satışlarının artacağı yönünde bir kanaatim var. Hatta büyükşehir olamayan yerlerde bu rakam 50 bin dolar karşılığı oturum müsaadesi alma hakkına karşılık gelebilecek. Yabancılara gayrimenkul satışında sektör hacmi yıllık 10-15 milyar dolar civarında. Bu rakam dikkate değer rakam. Hem ülkemiz için ciddi bir nakit girişi olmasının yanında istihdam sağlama konusunda da önemli bir rakam. Bu yüzden yabancılara konut satışında bu olgunun karşısında değil yanında olmak gerektiğini düşünüyorum. Yabancılar eğer böyle bir olanak olmasaydı ülkemizden değil başka ülkelerden – mesela Karabağ’da vatandaş olabilmek için 500 bin dolarlık gayrimenkul sahibi olmak lazım ve bu tutarın belli bir süre sonra 200 bin dolarını devlete hibe etmek gerekiyor – vatandaşlık alma hakkında kullanacaklardı. Bunun dışında vatandaş olanlar ülkemizin verili koşulları göz önüne alındığında içi piyasayı canlandıran bir ekonomik etkiye de sahip. Evet, bir bedel karşılığı vatandaş oluyorlar ancak o bedelin yanına ek bir ekonomik getiri de sağlıyorlar. Örnek olarak sağlık turizmi artıyor, tüketim harcamaları, çocukları için eğitim harcamalarının yanı sıra ve görmemiz gereken ülkemize ayrıca sermaye getirerek işletmeleri ile yatırım yapmaları gibi örnekler. Yani tek bir başlık üzerinden “yabancı vatandaşlığına karşı olmak doğru değil” diye düşünüyorum. Her bir getirisini hesaba kattığımızda uzun vadede ülkemize vereceği katkıyı bir kenara koyup değerlendirmemiz lazım.