Mustafa DENİZ

2022 yılı AVM sektörü açısından nasıl geçti? 

Pandeminin geride kalması ve insanların yeniden sosyalleşmeleriyle birlikte AVM’lere ilgi de arttı. Ziyaretçi sayılarına baktığımızda genel anlamda AVM trafiğinde pandemi öncesi döneme yani 2019 rakamlarına yaklaşıldığını söyleyebiliriz. Cirolara bakıldığında 2022'de enflasyondan arındırılmış haliyle yüzde 20 civarında artış olduğunu görmekteyiz.

Türkiye’de toplam alışveriş merkezi sayısı 445 adet ve toplam kiralanabilir alan yaklaşık 14 milyon metrekare olarak ölçülmektedir. Özellikle belli başlı şehirlerde doygunluğa ulaşıldı diyebiliriz. Son yıllarda yeni alışveriş merkezi yatırımlarının da bu doygunluğa bağlı olarak düştüğünü görüyoruz. Ancak genç bir nüfusa ve dinamik bir ekonomiye sahip ülkemizde hiç alışveriş merkezi olmayan illerimiz de var. Bu nedenle yeni yatırımlar hayata geçecektir ancak bundan sonraki dönemde AVM’lerin dönüşümü çok daha önemli olacak. Tesisler birer yaşam merkezi olmalı. Bu noktada da çalışmalarımız sürüyor. 

2023 yılında AVM yatırımları açısından nasıl bir yıl olacak? Beklentileriniz nedir?

2023 yılında 8 alışveriş merkezinin açılması bekleniyor. Alışveriş merkezlerimizin birer turizm ve ihracat merkezi olması yönünde hızla ilerleme var. Biz bundan çok mutluyuz. 2022’de tahminimizden hızlı toparlamamızı ve eski verilere kavuşmamızı aslında turist ilgisi sağladı. Bu daha da yaygınlaştırılmalı. Şu anda ülkemize Rusya, Almanya, İngiltere ve diğer Avrupa ülkelerinden çok yoğun bir turizm talebi var. Ayrıca enerji krizi, maliyetlerin yükselmesi nedeniyle hem işçilik hem de üretimde ülkemize bir talep var. Bu şansı iyi değerlendirmeliyiz. Dürüst ticaretle, nezaketimizle, misafirperverliğimizle alışveriş sektörüne katkıda bulunmalıyız. 

AVM’lerin önündeki sorunlar ve çözüm yolları nelerdir?

AYD olarak bizler geçtiğimiz yılda, üyelerimizin hem yasal sorunlarına hukuki çözümler bulmak, hem de sürdürülebilirlik ve enerji verimliliğine katkı sağlamak için birçok çalışma yürüttük. Bu sene Esas Gayrimenkul destekleri ve Ernst & Young liderliğinde hazırlanmış olan “AVM sektörü finansal sorunlarına ilişkin yaklaşımlar ve çözüm önerileri” raporunu düzenlenen bir basın toplantısıyla kamuoyuyla paylaştık. Raporun çıktılarının, sektörümüzün ihtiyaçlarının ve çözüm önerilerimizin daha iyi anlaşılması için ilgili makamlarla görüşmelerimizi sürdürüyoruz.

18 Ağustos 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğinde yer alan şeffaflık ve denetime ilişkin hükümlerini başından beri destekliyoruz, bununla birlikte AVM malikinin mülkiyet hakkını kısıtlayacak ve hatta ortadan kaldırılacak şekilde ortak gelir düzenlemesine; reklam, tanıtım, pazarlama gibi perakendeci yararına yapılan harcamaların sözleşme serbestisine rağmen perakendeciden talep edilemeyeceğine, yönetim giderlerinin de salt ilgili AVM’de çalışan personel için yapılan masraf ile sınırlı olacağına dair AVM’leri işletilemez ve yönetilemez hale getirebilecek düzenlemeler karşısında AYD ve üye kuruluşları olarak itirazlarımızı gerekli mercilere ilettik ve sürecin takipçisiyiz.

Gelişmiş ülkelerin birçoğunda olduğu gibi ticari gayrimenkul kira rejiminin ülkemizde de düzenlenmesi gerektiğine inanıyoruz. Borçlar Kanunu’nda ticari gayrimenkul kiralanmasına ilişkin yasa ve yönetmeliklerin düzenlenmesi sektörün önünü açacak. Önümüzdeki yıl, AYD olarak ticari gayrimenkul mevzuatının düzenlenmesi, AVM ekosisteminin devamlılığı için finansal sorunların çözümüne yönelik destekleyici önlemler, sürdürülebilirlik ve enerji verimliliği ile ilgili çalışmalarımıza devam edeceğiz. 

AVM’lerin borçluluk oranı hakkında son durum nedir?

Ülkemizdeki AVM yatırımcılarının bir kısmı özsermaye ile bir kısmı da kredi borçlanması ile yapıldı. Alınan krediler özellikle 2018 öncesi dönemde kira gelirleri gibi döviz cinsindendi. Bildiğiniz gibi 2018 yılında Sayın Cumhurbaşkanı’mızın kararıyla bir değişikliğe gidildi ve dövizle kiralama yasaklandı. Kira gelirlerinin TL’ye döndürülmesi ancak kredilerin döviz cinsinden kalması nedeniyle kur farkının da etkisiyle borçlarımız olağanüstü artış gösterdi ve yaklaşık olarak 13 milyar USD civarına yaklaştı. Söz konusu borcun yapılandırılmasıyla ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanımız Sayın Nureddin Nebati ile görüştük. Ernst & Young raporunda da yer alan çözüm önerimiz; borçların 1/3’ünün TL olarak 4 yıllık yapılandırılması, 4 yıldan sonraki süreçte kalan 1/3’ün döviz olarak devam ettirilmesi 8 veya 10. yılda da kalan 1/3’ün balon ödeme şeklinde yapılması şeklindedir.