Yabancı yatırımcıya gayrimenkul satışı ve buna bağlı oluşan vatandaşlık hakkına ilişkin uygulamadaki ‘olumsuzlukların’ önüne geçmek için düzenlemeye gidildi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı tarafından yayınlanan genelge toplam sekiz bölümden oluşuyor. Buna göre, 2 Kasım 2020 yılında yayınlanan "Yabancıların Taraf Olduğu İşlemlerde Düzenlenecek Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar" başlıklı genelgeye yenilikler getiren düzenleme 20 Eylül 2021 itibariyle yürürlüğe girdi.

Yabancı yatırımcıya vatandaşlık hakkı getiren kanuna göre, minimum 250 bin dolarlık gayrimenkul satın alan kişiye Türk vatandaşlığı edinme hakkı veriliyordu. Ancak gayrimenkulün değerleme aşamasının SPK lisanslı bir değerleme firması tarafından yapılmaması “hileli vatandaşlığa” kapı aralıyordu. Daha ucuza satın alınan gayrimenkuller, fahiş komisyonlar alınıp yüksek fiyatlarla gösterilerek kanuna aykırı işlem yapılabiliyordu. Getirilen yeni düzenleme ile bu süreç yapay zekâ uygulamasıyla kontrol altına alınacak.

Usulsüzlüklerin önüne geçilecek

Mars Investment İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, konuya ilişkin şu açıklamada bulundu:  

“Yayınlanan genelge ile, gayrimenkulün değerleme aşamasında satıcı ya da alıcılar değerleme firmasını kendileri seçemeyecek. Yapay zekâ üzerine kurulu olan sistem, belirli kriterler ve puanlama sistemine göre değerleme firmasını kendisi atayacak.  Sistem öncelikle pilot bölge olan Antalya’da uygulanmaya başlandı. 2 aylık pilot uygulama süresinde mevcut sistemsel sorunların, aksamaların görülmesi ve iyileştirilme çalışmalarının başlatılması için oldukça faydalı oldu. Tapu devrinde yaşanan gecikmeler, dijital hatalar, değerleme kriterlerinin satış fiyatlarını karşılamaması, teminat amaçlı değerleme yapılmasının yarattığı sorunlar pilot uygulamada görüldü. Önlemler için ek çalışmalar başlatıldı. Umarım bu aksaklıkların da tam olarak giderilmesi ve yeni sistemin tam olarak uygulanması ile birlikte hileli vatandaşlık sorunu büyük ölçüde ortadan kalkacaktır. Şu aşamada yabancı yatırımcıda çok ciddi bir talep dalgası var. Yeni sistem kısa vadede bu talebin şiddetini bir miktar azaltabilir, ancak orta ve uzun vadede Türkiye’nin önünü daha çok açacaktır.”

Vatandaşlık değil “gerçek değer” amaçlı bir sistem oluşturulacak

Yabancı yatırımcıya gayrimenkul değerleme hizmeti sunan güvenilir markalı firmalar, yeni sistemde kısa vadede bazı teknik sorunlar yaşasa da yapılacak iyileştirmeler ile uzun vadede büyük kazanımlar elde edileceğini söylüyor. Şu anda pilot uygulamada yaşanan usul sorunlarında düzeltmeler ve iyileştirmeler gerçekleştiriliyor. Yeni uygulamanın avantajlarına değinen Mars Investment İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, şunları kaydetti:

“Yapay zekâ uygulaması ile ‘Hileli vatandaşlık’ işlemleri büyük ölçüde çökertilmiş olacak. Vatandaşlık amaçlı değil “gerçek değerin tespiti” amaçlı sistem oluşacak. Değerleme raporları vatandaşlık edinimi odaklı değil, değer esas alınarak hazırlanacak. Yabancı yatırımcı için teknoloji odaklı bir sitem kurulacak. Sadece İstanbul’un Beylikdüzü, Başakşehir, Basın Ekspress, Esenyurt gibi yabancı satışı için dizayn edilen bölgelerinde yer alan projelerdeki talep ile oluşan fiyat artışları değil, tüm değer artışları değerlemeye yansıyacak. Dolayısıyla bu projeler daha doğru fiyatlarla satış yapmak zorunda kalacak.”

Mağduriyetlerin önüne geçilmeli

Antalya’da pilot uygulaması yapılan sistemin yabancı yatırımcılar açısından kazanımlarının yanı sıra kayıplarının da olabileceğine dikkat çeken Hakan Bucak, “Sistem hata verdiğinde yatırımcılar açısından sorun yaratabilir. Tapu devirlerinde olası gecikmeler yaşanabilir. Değerleme usulleri, “mevcut durum değerini” karşılamayabilir. Özellikle değerleme firmalarının alıştıkları bir teminat amaçlı değerleme yöntemi bulunuyor. Bu yöntemde gayrimenkulün değeri mevcut değerin her zaman yüzde 20- 30 altında çıkıyor. Vatandaşlık elde etmek amaçlı yapılan satışlarda 250 bin dolar sınırında bir satış yapıldıktan sonra, tapu değerlemesinde gerçek değer daha düşük bir meblağ çıkarsa yatırımcı amacına ulaşamayacak. Bu da ciddi bir yatırımcı mağduriyeti yaratabilir. Mağduriyetlerin önüne mutlaka geçilmeli.”

Değerlemede tüm etkenler doğru okunmalı

Değerleme usul ve tekniklerinde inşaat ve arsa maliyetleri gibi gayrimenkul değerini oluşturan etkenlerin doğru okunması gerektiğini söyleyen Hakan Bucak, “Serbest ekonomi ortamı kesinlikle göz ardı edilmemeli. Bugün bir ürünü üretici piyasaya sürerken çok ciddi karlar alıyor. Gayrimenkul sektörüne yapay zekâ sistemlerinin getirilmesi, güvenli alım zeminleri oluşturması açısından çok iyi gelişmeler. Ancak bu zeminler oluşturulurken geliştiricileri arz üretmekten, satıcıları ise satma çabasından geri itmemeli” diye belirtti.