Mustafa DENİZ

Türkiye'de konut kiraları astronomik bir şekilde yükseldi. Bu durum ev sahiplerinin aşırı kazanç isteğinden mi yoksa piyasa koşullarından mı kaynaklanıyor?

Bu durumu ev sahiplerinin hevesleriyle açıklayamayız. Elbette ev sahiplerinin bir kısmı fazla kazanç elde etmek isteyebilir. Ancak iktisattaki en önemli kural arz talep dengesidir. Burada dengeyi sağlayan faktörlere baktığımızda arzın yeterince artmadığını, son yıllarda özellikle pandemi ile birlikte yeni konut yapımlarının yavaşladığını görüyoruz. Talep tarafında da ülkeye gelen yabancıların oluşturduğu normalin dışında bir talep artışı olduğunu gözlemliyoruz. Dolayısıyla hem arzı ters yönlü hareketi hem de talebin ters yönlü hareketi piyasada “yokluk” oluşturuyor. Bu da fiyatlara yansıyor doğal olarak. Piyasanın oluştuğu nokta gelir düzeylerini zorlamaya başladığında da tabii ki tepkiler geliyor. Özellikle büyükşehirlerde bu çok bariz olarak hissediliyor. 

Kira artış sınırlaması var

Bazı ülkelerde yüksek kira artışlarına sınırlama getirildi. Türkiye'de böyle bir durum mümkün olabilir mi?

Aslına bakarsanız bizde de kira artışları kanunla sınırlandırıldı uzun zaman önce. 2012 yılından itibaren çıkan kanunla Devlet İstatistik Enstitüsünün belirlediği, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranında uygulama mecburiyeti getirilmişti. Bu kanun 8 sene ertelendi ve nihayetinde 2020 yılında yürürlüğe girdi. Buna göre her ay bu oran açıklanarak artık tüm kişi ve kurumları bağlayıcı hale geldi. Buradaki kural açıklanan bu orandan daha düşük belirleyebilirsiniz ancak kira oranı kanunen hiçbir şart altında bu orandan yüksek belirlenemez. Buna da bir ekleme yapıldı bu sene bildiğiniz gibi. Sadece konut kiralarında olmak üzere 25% üst artış sınırı getirildi. Bu da çok değişik tartışmalara yol açtı. Olayın kiracı tarafından görünen kısmı olduğu gibi mal sahibi tarafından görünen kısmı da var. Bu kadar yüksek enflasyonist ortamlarda, insanların en büyük harcama kalemlerinden birisi olan kiranın kontrol altına alınması devlet açısından çok önemliydi ve öyle de yaptılar.

İkamet neredeyse verilmiyor

Konut satışında geçtiğimiz yıla göre yüzde 25'lik bir düşüş yaşandı. Bu durum yerlinin konut alamamasından mı kaynaklanıyor yoksa yabancıların da ilgisi düştü mü?

Aslına bakarsanız sadece bu iki etki değil biraz önce de bahsettik yeni konut üretimi de düştü. Pandemi ve ekonomik sıkıntılar bir de üstüne inşaat maliyetlerinin 3-4 katı artması ile birlikte müteahhitler tarafında da ciddi sorunlar oldu. Türk insanı her zaman için konut alıcısıdır. İmkanı olan herkes mutlaka başını sokacak bir ev sahibi olayım şeklinde davranır. Bir tanesini alsa çocuklar rahat etsin diye diğerlerine bakar. Avrupalılar gibi düşünmez, bu bizim genetiğimizde var. Yerliler ekonomik olarak darlık olduğunda bugünkü gibi konut alımlarını yavaşlatır, yoksa biraz faizler düşse ve imkan genişlese hemen piyasa canlanır diye düşünüyorum. Yabancılara gelince de, yabancılar özellikle son dönemde Göç İdaresi Genel Müdürlüğünün ikamet izinlerini daha sıkı hale getirip daha zor vermesi ile birlikte talep azalması yaşandı. Daha önce Türkiye’de kalmak için turizm sebebi ile ikametler kolayca alınıyordu, ancak şimdi turizm sebebiyle ikamet neredeyse hiç verilmiyor, bu arada da Büyükşehirlerde 75 bin dolar ve normal şehirlerde 50 bin dolar alt sınır getirildi yabancılara. Yani bir yabancı bu rakamların üzerinde ev sahibi olursa eğer ikamet alabiliyor ve ikameti yenileniyor. Bu yabancılarda bir nebze olsun iyileşme sağladı.

Antalya ve İstanbul’a Rus ilgisi

Türkiye'deki konutlara en fazla Ruslar ilgi gösteriyor. Bu Rusya Ukrayna savaşının bir sonucu mu?

İstatistiklere bakarsak bu sorunun cevabı evet... Son dönemde özellikle iki şehrimizde Ruslar birinci sıraya yükseldi. Antalya ve İstanbul. Özellikle savaş ile beraber Rus vatandaşlarına dünyanın neredeyse tamamında uygulamam zorlaşma ve ambargolar Rusları yanı başındaki Türkiyeye yönlendirdi. Burada Türk vatandaşlığı alarak ambargoyu by-pass etme isteği pek çok sektörde Rusya asıllı yeni Türkiye vatandaşlarının şirketler kurması gayrimenkuller alması ve Türkiye ticaretine entegre olmasını sağladı. Savaşın sonucu demek şu açıdan mümkün aslında, savaşın direk sonucu olan ambargoların sonucu. 

İnşaat maliyetleri arttı

Konut fiyatlarının bu denli yüksek olmasının en temel nedeni nedir? Konut üretiminde kullanılan ürünlerin fiyatlarının aşırı yükselmesinden mi yoksa başka nedenler mi var?

Konut fiyatlarının yükselmesinin faktörlerini aşa yukarı sıraladık. 

*En başta pandemi ile birlikte arzda yaşanan daralma

* Yabancıların da dahil olması ile talepte yaşanan yükselme

* Enflasyonist baskı ile inşaat maliyetlerinin artması

Gibi sebeplerin hepsi bir araya gelince fiyatlarda 2 katından az olmamak üzere gayrimenkulün özelliğine göre 4-5 kata kadar artışlar yaşandı. Düşünün büyük şehirlerdeki rezidans projelerinde dolar üzerinden bile 40% artış oldu. Bu rakamlar Türk insanının alım gücünü çok olumsuz etkiledi. Bu fiyatların tekrar düşmesinin de pek mümkün olduğunu düşünmüyorum. Belki başka etkilere de bağlı olarak bir müddet stabil kalabilir olması gerektiği gibi artmayabilir ama düşeceğini sanmıyorum.

Kira ve satış bedelinin hesaplanması

Bir evin kira ve satış bedeli nasıl hesaplanır, Türkiye'de böyle bir sistem var mı?

Aslında eskiler bilir “bir evin 10 yıllık kirası evin bedelini gösterir “ derlerdi çok yıllar önce. Tabii ki o zamanın ekonomik koşulları arz talep dengesine göre klişeleşmiş bir laftı bu. Ancak bugüne geldiğimizde bazı yerlerde 45 yıllık geri dönüş süreleri görüyoruz. İstanbul’da her bölge hatta her binada bile farklılıklar göstermekle birlikte ortalama geri dönüş süreleri 18-25 yıllara çıktı. Artık bu rakamların altındaki gayrimenkullerde kira avantajından bahsetmek mümkün. Yoksa kira geliri elde etmek için gayrimenkul satın alındığında geri dönüş sürelerinde bu seviyelere geldik.  Bunun net bir formülü yok aslında. Bizim bahsettiğimiz rakamlarda genel kabul görmüş ama her gayrimenkule göre değişiklik arz edebilecek rakamlar.

Boş eve yüksek vergi örnekleri var

Son günlerde İstanbul’daki boş evlere ekstra vergiler getirilmesi konuşuldu bu konuda ne düşünüyorsunuz? Olabilir mi böyle bir şey?

Evet, birkaç günün önemli tartışmalarından biri bu. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Ekrem İmamoğlu’nun dillendi ve toplumda da olumlu olumsuz yankılar buldu. Dünyada örnekleri olan bir uygulama. Özellikle arzın şu andaki gibi sınırlı olduğu dönemlerde uygulanabilir ve hatta başarılı sonuçlara da yol açabilir.