Mısır, milliyetçilerin uyarılarına rağmen, daha fazla sermaye çekmek amacıyla yabancıların gayrimenkul sahibi olmalarına getirilen sınırlamaları kaldıracak. 1996 tarihli bir yasa, yabancı uyrukluların en fazla iki mülke sahip olmasını ve bu mülklerin iki farklı şehirde bulunmasını şart koşuyor; ancak Mısır Başbakanı Moustafa Madbouli hükümeti, yabancıların diledikleri sayıda ve diledikleri yerde mülk sahibi olmalarına izin verecek.

Madbouli, Kahire'nin getirileri en üst düzeye çıkarmayı, döviz gelirlerini artırmayı ve son yirmi yılda Mısır çölünde filizlenen yeni şehirler ve kentsel yerleşimlerdeki çok sayıda konut biriminden yararlanmayı amaçladığı bir dönemde, bu adımın gelir akışlarını çeşitlendireceğini ve yabancı doğrudan yatırımı (FDI) çekeceğini söyledi. Bazı tahminlere göre bu konut birimlerinin sayısı 13 milyon civarında. Mısırlılar eskiden ülkenin bir milyon kilometrekarelik coğrafi alanının sadece %7'sinde, çoğunlukla Nil Deltası ve Vadisi'nde yaşıyorlardı. Son yıllarda inşa edilen yeni kentsel alanlar, ülkenin yaşanabilir alanını ikiye katladı.

Nakit paraya ihtiyaç var

Hükümet, yabancıların mülk sahibi olma kurallarını kolaylaştırmak için yeni bir çevrimiçi platform başlatacağını söylüyor. Kahire, Mısır gayrimenkulüne yabancı alıcıları teşvik ederek, emlak piyasalarını açarak önemli miktarda doğrudan yabancı yatırım çeken Türkiye ve Yunanistan gibi ülkeleri örnek alıyor. Mısır, uluslararası kredi kuruluşlarına olan kurtarma yükümlülüklerini karşılamak ve uluslararası piyasadan mal ve enerji satın almak için ihtiyaç duyduğu yabancı parayı toplamak için yoğun çaba sarf ediyor.

Yerel düşünce kuruluşu Başkent Ekonomik Çalışmalar ve Araştırma Merkezi Başkanı Halid el-Şafi, “Yabancı yatırımlar ülkemizi uluslararası yükümlülüklerini yerine getirebilecek mali güce kavuşturuyor” dedi. Ayrıca, ekonominin farklı sektörlerine yönelik doğrudan yabancı yatırım akışının ulusal işgücü için iş imkanları yarattığını da sözlerine ekledi. “Bu akış aynı zamanda Mısır'ın kredi notunu iyileştirerek yerel yatırım ortamına olan güveni artırıyor.”

Mısır, varlıklarını yabancı alıcılara, özellikle Körfez ülkelerindeki egemen varlık fonlarına pazarlayarak bugüne kadar on milyarlarca dolar topladı. Varlık satışları, Mısır'ın Akdeniz ve Kızıldeniz kıyılarındaki en değerli lokasyonlardaki arazileri de içeriyor ve bu satışlardan elde edilecek gelir, 2022 ve 2024 yıllarında Uluslararası Para Fonu'ndan (IMF) alınan kurtarma kredilerinin geri ödemelerine yardımcı olacak.

Konut balonu

Yerel emlak piyasasının durgunluğu göz önüne alındığında, zamanlama talihsiz. Bazı ekonomistler, emlak fiyatlarındaki dramatik artış ve yerel talebin yetersizliği nedeniyle olası bir konut balonuna işaret ediyor. Bu durum, özellikle emlakların mevcut fiyatları şişirilmişse, hükümetin yabancı alıcılara kapıyı açma kararının zamanlamasını açıklayabilir.

Kahire, gayrimenkul piyasasındaki talebi canlandırmaya çalışarak, Mısır'ın gayri safi yurtiçi hasılasının (GSYİH) %10'undan fazlasını oluşturan ve ulusal işgücünün %15'ine kadarını istihdam eden inşaat sektörüne yardımcı olmak için müdahalede bulunuyor. İnşaatla bağlantılı veya dolaylı olarak milyonlarca ek iş imkanı da mevcut.

Arz ve talep arasındaki fark, Mısır'ın son yirmi yıldır aşırı inşaat yaptığını gösteriyor. Gerekçeler arasında nüfus artışı, ülkenin yaşanabilir alanının genişletilmesi ve Nil Vadisi ve Deltası üzerindeki baskıyı azaltmak için nüfusun yeniden dağıtılması yer alıyor. Şimdi ise bu gerekçenin hatalı olduğuna dair endişeler var.

Bağımsız gayrimenkul uzmanı Halid el-Asvani, "Üzgünüm ama bu inşaat patlamasının Mısırlıların çoğunun gerçek ihtiyaçlarıyla hiçbir ilgisi yoktu," dedi. "O yıllarda inşa edilen kentsel yerleşimlerin çoğu, öncelikle sadece çok parası olanlar için yatırım fırsatları yaratmayı amaçlıyordu."

Arz ve talep

Mısır'ın son 20 yılda yeni şehirler ve kentsel yerleşimler inşa etme çabasıyla ne kadar para harcadığı bilinmiyor. Bu şehirler arasında, neredeyse Singapur şehri büyüklüğünde bir çöl başkenti, Nairobi ve Tahran da bulunuyor. Bir diğeri ise Akdeniz kıyısındaki II. Dünya Savaşı alanı Yeni Alamein. Aynı kentsel patlama, zenginler için pahalı konut birimleri ve mülkler içeren düzinelerce yeni güvenlikli siteye yol açtı. Ortalama maaşların 200 dolardan az olduğu bir ülkede bunlar kötü bir karar olarak görülebilir.

Emlak fiyatlarının çok yüksek olması ve Mısırlıların çoğunun mali imkanlarının yetersiz kalması, hükümetin döviz hedeflerine rağmen yabancı alıcıların neden artık bir zorunluluk haline geldiğini açıklayabilir. Yine de, bazı milliyetçi Mısırlılar artan yabancı mülkiyeti konusunda endişelerini dile getirdiler. Yabancı sermayenin gayrimenkule akmasının fiyatları daha da yükselteceğini ve konutları, şu anda karşılayabilecek durumda olan Mısırlılar için bile ulaşılmaz hale getireceğini savunuyorlar.

2023'ten beri, yüz binlerce Sudanlı iç savaştan kaçarak Mısır'a yerleşti ve getirdikleri parayla mülk satın aldı veya kiraladı. Bu durum fiyatları etkiledi ve hem müteahhitler hem de ev sahipleri için bir kazanç kaynağı oldu, ancak yerel halk üzerinde de baskı yarattı. Mısır'ın başka yerlerinde de Suriyeli, Libyalı ve Yemenli önemli topluluklar var; onlar da savaştan kaçarak mülk satın aldı veya kiraladı. Mısır şu anda yaklaşık 10,5 milyon mülteci ve sığınmacıya ev sahipliği yapıyor ve hepsinin de yaşayacak bir yere ihtiyacı var. Mülkiyet kurallarındaki değişikliğin onları nasıl etkileyeceği henüz belli değil.