İstanbul'u 10 bin 605 konut satışı ve yüzde 9,8 pay ile Ankara, 5 bin 782 konut satışı ve yüzde 5,4 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 20 konut ile Ardahan, 28 konut ile Hakkari ve 66 konut ile Bayburt oldu.

VOA Türkçe’ye değerlendirmelerde bulunan İstanbul Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sorumlu Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman, “Konut satışları düşüyormuş numarası yapıyor aslında. Konut satışları geçen yıl Haziran ayında başlayan Türkiye Cumhuriyet tarihinin en düşük konut kredi faizlerinin uygulandığı bir kampanyada zirve yapmıştı. Haziran ayında 190 bin, Temmuz ayında 230 bin civarında konut satışı olmuştu. Dolayısıyla geçen yılın aynı aylarıyla karşılaştırıldığında sanki bir düşüş varmış gibi gözüküyor. Çünkü geçen yılın o aylarında çok istisnai, sıradışı yüksek satışlar olmuştu” dedi.

“Temmuz ayı ortalamasında günlük bazda en yüksek satışla karşı karşıyayız”

Temmuz ayında dokuz günlük Kurban Bayramı tatiline rağmen satışların sekteye uğramadığına dikkat çeken Büyükduman, “Temmuz ayında Kurban Bayramı’ydı ve iş günü sayısı bir hayli düşüktü. Temmuz ayı rakamlarına mesai günü sayısı olarak bakarsak ve geçen yılın istisnai Temmuz ayını çıkartırsak, önceki yılların ortalamalarının da üzerinde, günlük bazda en yüksek konut satışlarıyla karşı karşıyayız. Dolayısıyla pandemide gerçekleşen serbestleşme, piyasaları biraz hareketlendirmiş gözüküyor. Ben piyasanın canlanarak yıl sonuna kadar her ay performansını arttırma ihtimalini çok kuvvetli görüyorum” diye konuştu.

Temmuz ayında konut piyasasının Türkiye’de uzun dönem satış ortalamasının gerisinde kalmadığını belirten Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya da “Yılın başında olan biten her şeyi yan yana koyduğumuzda gayet iyi rakamlarla başlamıştı. Burada en etkili şey bence kapanma süreci oldu. 2021 Mayıs ayı rakamları itibariyle baktığımızda, Mayıs ayında önemli bir düşme var. Haziran’da tekrar 134 binler mertebesine çıktı satışlar. Bana göre, çok iyiydi. Burada da Mayıs ayından gelen bir öteleme olduğunu düşünüyorum ben. Temmuz’daki 107 bin (satış) rakamı uzun dönemli Türkiye ortalaması kadar” ifadelerini kullandı.

“Kimse konut kredisiyle ev alma motivasyonuna sahip değil”

İpotekli satışlarsa Türkiye’de bankalardaki yüksek konut kredisi faizlerinin etkisiyle gerilemeye devam ediyor. Türkiye genelinde Temmuz ayında ipotekli konut satışları, konut kredisi faizlerinin büyük ölçüde düşürüldüğü bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 84,3 azalarak 20 bin 553 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 19,1’de kaldı.

TÜİK’in açıkladığı verilere göre, diğer konut satışlarıysa Temmuz ayında Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 11,6 azalarak 87 bin 232 oldu. Türkiye’de ipotekli konut satışlarının kredi faizlerinin aylık bazda yüzde 1 veya altına düştüğü dönemlerde hareketlendiğini söyleyen Maya, “Özellikle bu yılın başından itibaren (faizler) hep 1,37’ler bandında. Kimse konut kredisi kullanarak ev alma motivasyonuna sahip değil. Türkiye’de (ipotekli satış) ortalaması eskiden yüzde 45’ler seviyesindeydi. Sonra yüzde 35’lere düştü. Ama şu anda geldiği seviye o tarafın hiç çalışmadığını işaret ediyor” dedi.

Konut fiyatları ve kiraları artacak mı?

VOA Türkçe’ye konuşan Büyükduman ise Türkiye’de konut satışlarının eğilimini kredi faiz oranları dışındaki başka dinamiklerin belirlediği görüşünde. Büyükduman, “Krediye bağlı olmayan konut satışları, her şeye rağmen istikrarını koruyor. Hatta bir parça artış bile var. Çünkü konut, barınma ihtiyacını karşılıyor. Dolayısıyla zorunlu bir ihtiyaç. O nedenle konuta olan talep devam etmek zorunda. Yani faiz oranlarının düşmesi veya yükselmesi aslında çok fazla etkilemiyor piyasayı. Faiz oranlarının düşüp yükselmesi, tüketicilerin konut alımı sırasındaki peşin veya kredili alım tercihlerini önemli ölçüde etkiliyor. O nedenle mevcut demografik yapının dinamikleri çerçevesinde konut talebi kuvvetli ve kuvvetli olmaya devam edecek. Bu talebi karşılayacak arz rakamları yakalanmadığı müddetçe reel anlamda fiyatların da yukarı yönlü olmasını bekliyorum. Demografik hareketleri, hane oluşumlarını yeterli konut üretimiyle cevaplayamadığımız için fiyatlar da yukarıya doğru gidiyor. Açıkçası talebe yetişemeyen arz yönlü bir piyasamız var” diye konuştu.

Eylül ve Ekim ayında üniversitelerin yüz yüze eğitime başlamasıyla konut talebinin daha da artacağını söyleyen Büyükduman, “Geçen yıl üniversiteler uzaktan eğitim yaptı. İki yıldır yeni öğrenci gelmedi. Var olan öğrenciler evlerini boşalttılar. Yeni tayinler de Ağustos ayı itibariyle okullar başlamadan önce gerçekleşecek. Dolayısıyla biz eylül, ekim aylarında kira piyasasında ciddi hareketlilik ve yükselen fiyatlarla karşı karşıya kalacağız gibi gözüküyor” sözlerini kullandı.

“Türkiye’de 2021’in ilk çeyreğinde konut üretimi sektörü hareketlendi”

Peki konut fiyatlarının değişiminde önemli bir etken olan Türkiye’de konut stoku ne durumda? Konut sektörü, tüketicilerin talebini karşılayabiliyor mu? TÜİK’in ilk el ve ikinci el satış verileri buna ışık tutuyor. Türkiye genelinde ilk defa satılan yani sıfır konut sayısı Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 51,9 azalarak 32 bin 672 oldu. İkinci el konut satışları ise Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 53,5 azalış göstererek 75 bin 113 oldu. Yani sıfır konut satışları yine ikinci el satışların gerisinde kaldı.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Maya, yeni konut üretiminin 2017 yılından günümüze dek azaldığını söyledi. 2019 yılında üretimin tamamen durgunluğa girdiğini söyleyen Maya, “Eskiden Türkiye’de yapılan konut satışlarının yüzde 50’si ilk el satılan konutlar, yüzde 50’si ikinci el pazarda işlem gören satışlardı. 2019 yılından beri normalimizse, yüzde 30’lar mertebesi. Bir süre daha böyle gider. Ruhsat sayıları olarak baktığımızda, 2021 ilk çeyreğinde alınan yapı ruhsatlarında motivasyon arttırıcı, en azından yükselen bir trend gördük. Ancak onların hepsinin şu anda inşaata dönüp dönmediği konusu belirsiz. Ruhsat alındıktan sonra ortalama inşaat süresini üç yıl düşünebilirsiniz. Onu biraz zamanla gözlemlemek gerekecek” dedi.

“İnşaat maliyetleri arttıkça konut fiyatları da artacak”

Son iki yılda alınan yapı izin ruhsatlarının Türkiye’nin ihtiyacının çok gerisinde kaldığını kaydeden gayrimenkul değerleme uzmanı Büyükduman da “Türkiye yaklaşık 700 bin yeni konut başlangıcına ihtiyaç duyarken bu 400 binlerde kalmıştı. Ama bu, 2021’in ilk çeyreğinden itibaren hareketlendi. Piyasadan gözlemlerimiz, aldığımız duyumlar yeni inşaat başlangıçlarının bir hayli hareketli olduğu yönünde” diye konuştu.

Konut üretiminin önündeki en büyük engel ise giderek artan inşaat maliyetleri. TÜİK’in en son Haziran ayına ait açıkladığı inşaat maliyet endeksi, yıllık bazda yüzde 42,48 artış kaydetti. Yüzde 53,7 ile en fazla artan inşaat maliyeti ise, malzeme endeksi. İşçilik endeksiyse yüzde 19,88 artış gösterdi. Sektör uzmanları, inşaat maliyetlerindeki artış sürdükçe konut fiyatlarının da yükseleceği düşüncesinde.

“Konut alma motivasyonunun kaynağı yüksek enflasyon”

Özellikle üç büyükşehirde dünya ortalamasının da üstünde giderek artan konut fiyatlarına ve yüksek konut kredisi faizlerine rağmen tüketiciyi, satın almaya yönlendiren önemli bir etken daha var. VOA Türkçe’ye konuşan Maya, tüketicinin Türkiye’deki yüksek enflasyona karşı elindeki parayı korumak için konut almaya giderek daha fazla yöneldiğini belirtti. Bugüne kadar enflasyon oranının konut satışlarına etkisinin fazla konuşulmadığını söyleyen Maya, “Geçtiğimiz iki üç yıllık zaman zarfında düşük enflasyon ortalamalarının olduğu dönemler yaşadık. Öyle olunca konut yatırımları, konut alma motivasyonu birazcık daha sekteye uğramıştı. Çünkü mevduat faiz oranı sizi mutlu eden bir seviyedeyse paranızı farklı enstrümanlarda değerlendiriyordunuz. Ama şimdi insanların hayatına paralarını enflasyon karşısında korumak gibi bir dürtü geldi. Artık bu daha fazla düşünülüyor. Biz bunu son iki ayda konut piyasasında da görebiliyoruz. Bence en önemli sebebi bu. ‘Fiyatlar daha fazla artmadan alayım’ ya da ‘Gayrimenkul bana uzun vadede para kazandırır’ gibi bir motivasyonun bu dönemde ortaya çıktığını düşünüyorum ve gözlemliyorum” dedi. Maya, tüketicilerdeki konut alım motivasyonu sayesinde 2021 yılının kalanında da aylık 100-110 bin bandındaki satış trendinin altına inilmeyeceğini sözlerine ekledi.

TÜİK verilerinde, yabancılara konut satışlarına ilişkin rakamlara da yer verildi. Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 64 artarak 4 bin 495 oldu. Yabancılar bin 951 adet ile en çok İstanbul’dan konut aldı. İstanbul'u sırasıyla 931 konut satışı ile Antalya, 312 konut satışı ile Ankara, 217 konut satışı ile Mersin ve 158 konut satışı ile Bursa izledi. Ülke uyruklarına göreyse, en çok konut satışı Irak vatandaşlarına yapıldı.