Kübra YILMAZ

1-Noter kanalıyla satış işlemi nasıl gerçekleştirilecek? Sadece bu işlem gayrimenkul satış işlemi için mi olacak ya da kiralamada da bu kural geçerli olacak mı?

Bildiğiniz üzere, 4 Temmuz 2023 tarihi itibariyle Adalet Bakanımız Yılmaz Tunç’un noterden ilk tapu işlemini gerçekleştirerek başlattığı bu yeni uygulamayla taşınmaz alım-satım işlemleri yeni bir boyut kazanmış oldu. Bu sistemle noterlerde taşınmaz alım-satım işlemleri gerçekleştirilerek tapu dairelerinin yoğunlukları nispeten azaltılabilecek. Son dönemlerde yoğun talep üzerine tapu dairelerinden randevu alabilmek giderek zorlaşmaya başlamıştı. Artık gayrimenkul yatırımcıları için herhangi bir geciktirici unsur kalmamış oldu. Yeni dönemde noterlerde konutların yanı sıra ofis, dükkân, arsa ve tarla gibi tüm taşınmazların alım-satım işlemi yapılabilecek. Tabi ki burada ön plana çıkan en önemli özelliklerden biri de işlemler için Türkiye Noterler Birliği’nin E-Başvuru/Randevu sistemi üzerinden elektronik başvuru yapılmasının zorunlu hale getirilmesidir. Bu sayede işlemler hızlı şekilde halledilebilecek. Aynı zamanda randevu alınırken tapu bilgilerinin girilmesi gerekecek. Noter satış işlemi sırasında bilgileri girilen tapu dışında herhangi bir işlem yapamayacak. Bunun doğrulatılması işlemini de Tapu ve Kadastro Müdürlüğü üzerinden sağlayacak. Sistemin bu şekilde bir işleyişe sahip olması güvenlik açısından da taviz verilmeyen bir sürece kavuşmamızda çok önemli bir etken olma özelliğine sahiptir. 

2-Kurulan bu yeni sisteme kişi ve kurumların adaptasyon süreci nasıl olacak?

Bu sistemde kişi ve kurumların adaptasyonu açısından iki önemli husus bulunuyor. Bunlardan birincisi; Türkiye Noterler Birliği ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün teknik altyapılarının entegrasyonunu sağlamak, ikincisi ise; Gayrimenkul sektöründeki paydaşların yeni dönemdeki alım-satım pratiklerinin uyumlanması. Adalet Bakanı Yılmaz Tunç'un bu yeni dönemin duyurusunu yaparken Türkiye Noterler Birliği ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arasındaki teknik altyapı entegrasyonlarının tamamlandığını belirtmişti. Teknik entegrasyon ise, hem e başvuru/randevu sistemini kapsamakta hem de noterlik tarafından başvuranın taşınmazın hak sahibi olduğunun tespit edilmesi noktasında Tapu ve kadastro Genel Müdürlüğü’nün sistemiyle entegre edilmesini kapsıyor. İlk izlenimlerimize göre şimdilik sistemin uygulanmasında herhangi bir sorun ile karşılaşılmamıştır. İkinci husus olan Gayrimenkul sektöründeki paydaşların yeni dönemdeki alım-satım pratiklerinin uyumlanmasında ise; Bilindiği üzere sektör içerisinde GABORAS gibi online alım-satım platformları, Gayrimenkul Danışmanları, Yatırımcılar ve gayrimenkul sahipleri bulunuyor. 

3-Yabancılara satışın arttığı bir ortamda; yoğunluğu azaltmak için uygulanan bu yöntem, yeni düzenlemede bu yoğunluğun önüne geçmede yeterli olur mu?

TÜİK’in 2023 yılı mayıs ayı sonuna kadarki konut satış istatistiklerine baktığımızda hem iç pazar hem de yabancılara yönelik konut satış rakamlarına göre yılbaşından bu yana yüzde 37.8’lik bir azalış söz konusu. Bu süre zarfında da yabancılara toplamda16 bin 650 konut satışı gerçekleşti. Konut satış istatistiklerinin geneline baktığımızda ise yine yılbaşından bu yana 482 bin 143 konut satıldığı görülmekte. Bu sayı geçen yıla oranla %16 bir azalış ivmesi gösteriyor. Fakat yabancılara konut satışlarıyla kıyaslandığında tapudaki yoğunluğun iç pazar kaynaklı bir yoğunluktan oluştuğu görülüyor. Bununla beraber mevcut sistemde işlem yapabilecek daha fazla alternatif ve daha fazla süre bulunuyor. Tüm bunlar yoğunlukların önüne geçmede etkili olabilecek hususlardır. 

4-Son dönemde gayrimenkul satışında yabancıların ağırlıkta olduğu görülüyor. Özellikle getirilen bu yeni sistemde, konut fiyat artışlarının da fahiş bir seviyede olduğu düşünülürse; oluşabilecek yoğunlukta ve yeni uygulanan bu yöntemde ne gibi aksaklılar ortaya çıkarabilir?

Öncelikle şunu açıklığa kavuşturulması gerekmektedir: 2023 yılı hem genel gayrimenkul satışlarında hem de yabancılara konut satışlarında azalış ivmesinin yaşandığı bir yıldır. Yıl başından bu yana yapılan konut satışlarının yalnızca yüzde 3.5’i yabancılara konut satışını ifade etmektedir. Satış rakamlarının düşmesindeki en önemli etkenlerin başında ise fiyatlardaki artışlar gelmektedir. Fakat bu fiyatlardaki spekülasyonların başında arz-talep dengesinin kontrol altına alınamaması etkilidir. Bu nedenle gayrimenkul ile ilgili yapılan satış işlemleri sürecinin fiyat artışlarında doğrudan etkili olduğunu söyleyemeyiz. Bu değişiklik fiyat ekseninden ziyade sürecin kısa sürede tamamlanması açısından değerli hale gelmektedir.

5-Mecliste kabul edilen yasaya göre, yürürlüğe giren bu kanun çerçevesinde; noterler taşınmaz satış vadi ve taşınmaz satış sözleşmesi yapabilir mi?

Yeni dönemle birlikte noterlerde tapu satış işlemi şu şekilde gerçekleşecek: Öncelikle e-devlet üzerinde noterlik seçilerek başvuru yapılacak. Başvurudan sonra noter, başvuru belgesi düzenleyecek. Noter, düzenlediği başvuru belgesini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne, Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi (TAKPAS) üzerinden iletecek. Satışı yapılacak taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgileri ile diğer bilgi ve belgeleri de TAKPAS üzerinden sorgulayacak. Taşınmaza ilişkin belgelerin eksik olması hâlinde eksiklikler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden talep edilecek. Noter, eksik belge ya da taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşme hazırlayacak. Bunun üzerine Genel Müdürlük, işleme ait döner sermaye hizmet bedeli ile tapu harcının tahsiline ilişkin e-tahsilat seri numarası üretip notere TAKPAS’tan iletecek. Noter, e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini taraflara kısa mesajla bildirecek. Taraflara, randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bulunmazlarsa, 10 gün içinde noterliğe müracaat etmeleri halinde işlemin yapılacağı, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisi de yine aynı mesajla iletilecek. 

6-Noterlerde yapılan işlem karşılığında herhangi bir pay, aidat, tapu ve kadastro genel müdürlüğü döner sermayesinden ödeme yapılması söz konusu olacak mı?

Yeni dönemde ücretlendirme politikası mevcutta işleyen tapu sürecinin dışında ek olarak noter ücretlerinin eklenmesiyle sınırlıdır. Bildiğiniz üzere, tapu dairesinde yapılan işlemlerde satış bedelinin yüzde 4’ü kadar tapu harcı ödenirken, şimdi noterlerde buna ek bir ücret daha alınacak. Noter ücreti taşınmazın değerine göre 500 liradan az ve 4 bin liradan fazla olamayacak. Ayrıca bu miktarlar her yıl yeniden değerleme oranında artacak.