Türkiye’de son yıllarda hızla yükselen konut fiyatları ve hizmet sektöründeki maliyet artışları yeniden “ekonomik balon” tartışmalarını gündeme taşırken, ekonomist Mahfi Eğilmez dikkat çekici bir değerlendirmede bulundu. Eğilmez’e göre Türkiye’de yaşanan gelişmeler, İspanya’daki gibi klasik bir emlak balonundan çok, geniş çaplı bir fiyat-gelir uyumsuzluğuna işaret ediyor.

Ekonomide balon kavramının, fiyatların ekonomik gerçeklerden koparak sürekli yükseleceği beklentisiyle şişmesi anlamına geldiğini hatırlatan Eğilmez, bu tür süreçlerin sonunda kaçınılmaz olarak sert düzeltmeler veya uzun süreli durgunluk dönemleriyle sonuçlandığını ifade etti.

İspanya örneği sert çöküşle sonuçlandı

Eğilmez, 2000’li yıllarda İspanya’da yaşanan emlak krizini klasik balon örneği olarak gösterdi. Euro Bölgesi’ne katılım sonrası düşük faiz ortamı ve kolay kredi erişiminin konut talebini hızla artırdığını belirten Eğilmez, zamanla konut üretiminin gerçek ihtiyacın üzerine çıktığını ve fiyatların spekülatif beklentilerle yükseldiğini söyledi.

2008 küresel finans krizinin ardından bu yapının çöktüğünü hatırlatan Eğilmez, konut fiyatlarında sert düşüşler yaşandığını, işsizliğin yükseldiğini ve birçok şirketin iflas ettiğini vurguladı.

Yunanistan’da sorun arz yetersizliği oldu

Buna karşılık Yunanistan’da farklı bir tablo yaşandığını belirten Eğilmez, ekonomik kriz sonrası inşaat faaliyetlerinin zayıflaması nedeniyle yeni konut üretiminin yetersiz kaldığını, buna rağmen turizm ve yabancı yatırımcı talebinin konut fiyatlarını yukarı taşıdığını ifade etti.

Bu nedenle Yunanistan’daki fiyat yükselişlerinin spekülatif bir balondan çok arz-talep dengesizliğinin sonucu olduğunu kaydeden Eğilmez, her fiyat artışının otomatik olarak balon anlamına gelmediğinin altını çizdi.

Türkiye’de tablo daha karmaşık

Türkiye’de konut fiyatlarının son yıllarda çok hızlı arttığını belirten Eğilmez, buna rağmen balon teşhisi koyabilmek için yalnızca fiyat hareketlerine bakmanın yeterli olmadığını söyledi.

Konut fiyatlarının gelirlerden daha hızlı yükselmesi, kira çarpanlarının artması, yatırım amaçlı alımların çoğalması ve “fiyatlar düşmez” algısının güçlenmesi gibi göstergelerin Türkiye’de belirgin hale geldiğini ifade eden Eğilmez, buna karşılık İspanya’daki türden yaygın bir arz fazlasının bulunmadığını dile getirdi.

Yüksek inşaat maliyetleri, finansman sorunları ve arz kısıtlarının da piyasada etkili olduğuna dikkat çeken Eğilmez, Türkiye’nin mevcut görünümünün İspanya’daki klasik balon modelinden farklılaştığını belirtti.

Sorun sadece konutla sınırlı değil

Eğilmez’e göre dikkat çekici gelişme yalnızca konut piyasasında yaşanmıyor. Restoranlar, kafeler, oteller ve çeşitli hizmet sektörlerinde de fiyatların gelir düzeylerinin üzerine çıktığı görülüyor.

Birçok alanda maliyet artışlarının fiyatları açıklamakta yetersiz kaldığını savunan Eğilmez, işletmelerin tüketicilerin yüksek fiyatları ödemeye devam edeceği beklentisiyle hareket ettiğini ifade etti.

Ekonomide beklentilerin fiyatlama davranışları üzerinde güçlü etkisi bulunduğunu vurgulayan Eğilmez, geçmişte konut piyasasında görülen “nasıl olsa alıcı bulunur” anlayışının bugün bazı hizmet sektörlerinde “nasıl olsa müşteri gelir” yaklaşımına dönüştüğünü söyledi.

İstanbul, Bodrum ve Çeşme örneği

Özellikle İstanbul, Bodrum ve Çeşme gibi bölgelerde fiyatların yerel gelirlerden çok yüksek gelir gruplarının ve yabancı talebin ödeme kapasitesine göre şekillenmeye başladığını belirten Eğilmez, bu durumun toplumun geniş kesimleri ile piyasa fiyatları arasındaki makası açtığını ifade etti.

Türkiye’de yaşanan gelişmelerin klasik bir balon yerine fiyatların gelir düzeyinden kopması şeklinde değerlendirilmesinin daha doğru olacağını savunan Eğilmez, ekonomik tarihin gelirlerden uzaklaşan fiyatların sonsuza kadar sürdürülemeyeceğini gösterdiğini kaydetti.

Düzeltme mutlaka fiyat düşüşü olmayabilir

Eğilmez, yüksek enflasyon ortamlarında piyasa düzeltmesinin her zaman fiyatların gerilemesiyle gerçekleşmediğini belirterek, birçok durumda fiyatların uzun süre yatay seyretmesi ve gelirlerin zamanla bu seviyelere yaklaşmasının da bir düzeltme yöntemi olduğunu söyledi.

Türkiye ekonomisinde asıl sorunun fiyatların ne kadar arttığı değil, gelir düzeyiyle ne kadar uyumlu olduğu olduğunu vurgulayan Eğilmez, önümüzdeki dönemde belirleyici olacak unsurun bu uyumsuzluğun ne zaman ve hangi maliyetlerle giderileceği olacağını ifade etti.