Eskiden yatırımcı dairesini alır, kiracısını bulur ve aylık kirasını beklerdi. Şimdi ise yatırımcı sadece bir daire değil, aynı zamanda profesyonel olarak işletilen ve gelir getiren bir gayrimenkul almak istiyor.

Bu projelerde resepsiyon, güvenlik, temizlik, vale, SPA, havuz gibi otel hizmetleri bulunabiliyor. Bazı projelerde dairenin kiralanması ve yönetimi de profesyonel ekipler tarafından yapılıyor. Yani yatırımcı her kiracıyla ve her işlemle kendisi uğraşmak zorunda kalmıyor.

MARKA NEDEN ÖNEMLİ?

Bu yatırımlarda özellikle bilinen otel markalarının olduğu projeler tercih ediliyor.

İstanbul’a iş için gelen yabancılar, şirket yöneticileri, turistler veya sağlık turizmi için gelen kişiler bildikleri ve güvendikleri markalarda konaklamayı tercih edebiliyor.

Dolayısıyla yatırımcı sadece daire almıyor; markayı, hizmeti ve işletme sistemini de satın alıyor.

Ancak burada önemli olan yalnızca yüksek kira değil. Dairenin yıl boyunca ne kadar dolu kaldığı ve bütün masraflar çıktıktan sonra yatırımcıya ne kadar para bıraktığı da önemli.

LÜKS LOKASYONLARDA FİYATLAR DAHA YÜKSEK

Gayrimenkulde her zaman söylediğim gibi lokasyon çok önemli.

Özellikle Ataköy’ün deniz tarafı, Etiler, Levent, Maslak, Nişantaşı ve Haliç–Tersane gibi lüks bölgelerde markalı otel konseptli dairelerin fiyatları daha yüksek.

Ataköy’de deniz ve sahil, Etiler’de prestij, Levent ve Maslak’ta iş dünyası ve yabancı yöneticiler, Nişantaşı’nda lüks yaşam ve yabancı müşteri, Haliç–Tersane tarafında ise deniz, turizm, marina, restoranlar ve lüks otel yatırımları fiyatları yukarı taşıyor.

Bu nedenle bu bölgelerde yatırımcı sadece metrekare satın almıyor; lokasyonu, manzarayı, markayı ve hizmeti de satın alıyor.

1+1 VE KÜÇÜK 2+1’LER ÖNE ÇIKIYOR

Bu projelerde özellikle 1+1 ve küçük 2+1 daireler yatırımcı açısından daha fazla ilgi görüyor.

Çünkü daha küçük dairelerin toplam satın alma bedeli daha ulaşılabilir olabiliyor ve iş insanları, yabancılar veya İstanbul’da belirli süre kalan kişiler tarafından daha kolay tercih edilebiliyor.

Burada önemli olan dairenin büyüklüğü değil, yatırdığınız paraya karşılık ne kadar gelir elde ettiğiniz.

Dosyadaki piyasa örneklerinde bazı otel konseptli projelerde yatırımın geri dönüş süresinin 10-13 yıl seviyelerine kadar gerileyebildiği belirtiliyor. Tabii ki bu süre her proje için aynı değil.

YÜKSEK KİRAYA DEĞİL, NET KAZANCA BAKIN

Ben yatırımcılara burada özellikle şunu söylüyorum:

Sadece “Bu daire ayda ne kadar kira getiriyor?” diye bakmayın.

Aidatı, işletme giderini, kiralama komisyonunu, bakım ve temizlik masraflarını ve dairenin boş kalabileceği dönemleri de hesaba katın.

Çünkü önemli olan yüksek kira rakamı değil, bütün giderler çıktıktan sonra cebinizde ne kadar kaldığıdır.

Ayrıca her rezidans markalı otel konseptli proje değildir. Daireyi kimin işleteceği, markanın gücü, kiralama sistemi ve özellikle kısa dönemli kiralamaya ilişkin gerekli izinler satın almadan önce mutlaka araştırılmalı.

Bence önümüzdeki dönemde markalı otel konseptli daireleri daha fazla konuşacağız.

Ama yatırımın kuralı değişmiyor:

Marka önemli, lokasyon önemli, profesyonel işletme önemli. Ama en önemlisi, ne kadar yatırdığınız ve yıl sonunda size ne kadar net kazanç kaldığıdır.